Công văn 4772/TCT-TNCN

Trả lời công văn số 77-10CV-ROYAL ngày 8/10/2010 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triền Địa ốc Thành phố Hoàng Gia phản ánh vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản. Vấn đề ngày, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

Tại Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bố sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân hướng dẫn: “Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế đáp ứng các điều kiện sau:

a) Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật...

b) Giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.

Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan...Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc có kèm theo hoá đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.”

Căn cứ hướng dẫn trên, điều kiện để cá nhân chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ được áp dụng thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán là:

- Phải có hoá đơn, chứng từ hợp lệ do cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức kinh tế lập chứng minh giá bán, giá mua và các chi phí có liên quan.

- Giá bán ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng).

Do đó trường hợp cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ không có hoá đơn chứng từ do cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức kinh tế lập, cá nhân chuyển nhượng chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa các bên để kê khai giá mua và giá chuyển nhượng hoặc cá nhân có chứng từ chứng minh giá mua (chứng từ chứng minh phần vốn đã góp) nhưng giá chuyển nhượng chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa các bên thì không được xem là có đủ hoá đơn, chứng từ hợp lệ để nộp thuế TNCN theo thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Trường hợp không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí có liên quan, cơ quan thuế áp dụng thuế suất 2% trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản cùng thời điểm.

Tổng cục Thuế thông báo để Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triền Địa ốc Thành phố Hoàng Gia được biết./.